Главным событием прошлого года стало изменение рынка продавца на рынок покупателя. Аналитикам еще в начале 2008 года было ясно, что грядут большие перемены: продажи на первичном рынке резко снизились еще осенью 2007-го. Как следствие, весной 2008-го вложения в этот сектор экономики пошли на убыль.

Покаяние рынка. Инвесторы и покупатели переоценили свои риски и перешли с первичного рынка на вторичный, где произошел быстрый рост цен: по Москве в первом полугодии он составил 35–40%. То же самое наблюдалось в регионах, где очень активно развивалась ипотека – местами до 30% сделок осуществлялось за счет заемных средств. Теперь рынок за это рассчитывается: разогретый кредитами, он выбрал покупательский спрос, обеспеченный деньгами будущих периодов. В регионах, где ипотека занимала большую долю, ожидается падение спроса и цен, что негативно отразится на строительной индустрии. Если нефть не поднимется выше $50 за баррель, то тренд снижения цен на недвижимость продолжится в течение всего 2009 года. При восстановлении котировок «черного золота» до уровня $50 и выше цены на недвижимость могут начать стабилизироваться: у нас в стране наблюдается сильная зависимость сто­и­мо­сти жилья от углеводородов, с задержкой примерно 90 дней. Поэтому наши ожидания – еще 15–20% в долларовом эквиваленте рынок отыграет вниз. Это прогноз на 2009 год. Причем основная коррекция произойдет весной.
На вторичном рынке коммерческой недвижимости цены уже снизились в среднем на 30–40%. Но по некоторым, значительно переоцененным, объектам наблюдается снижение в 50–60%. На первичном рынке с ценами ситуация хуже: чтобы завершить стройку, нужны деньги, которые стали вдвое дороже. Большинство застройщиков на фоне роста цен не делали даже элементарного анализа ликвидности своих объектов. Даже в коммерческом строительстве ставка делается на модули по 2–3 тыс. кв. метров. В то время как рынок уже года четыре диктует, что офисные блоки должны быть 200–400 кв. метров.
Если говорить о земельных участках, то картина еще печальнее. Поскольку земля – это актив, который использовался для спекулятивных операций, объект недвижимости, который не генерирует денежный поток, – по этой причине стоимость участков под застройку понизится в разы. Ситуация по темпам падения может стать похожей на рынок ценных бумаг.

Казань не в фаворе. Свою лепту в это внесли и власти, которые, определяя стоимость земельных участков, выносимых на торги, отталкивались «от достигнутого» – от вчерашней цены. Отсутствие тендеров и аукционов привело к тому, что стоимость земли определялась на нерыночных условиях. Такая политика внесла серьезные коррективы в сроки ввода объектов в строй. Вместо более 5 млн кв. метров, которые были запланированы московским пра­ви­тель­ст­вом в начале года, было сдано менее 2 млн.
В регионах ситуация частично копирует мо­сков­скую, но имеются и существенные отличия. Например, к 1000-летию Казани очень много участков было предоставлено под обязательство реализации ин­ве­сти­ци­он­ных проектов до даты празднования. В результате на рынке возникло перепроизводство объектов. Поэтому на ближайшие три-пять лет профильным ин­ве­сто­рам Казань не интересна.
Чтобы поддержать строительную отрасль, какую-то ее часть нужно переориентировать на бюджетное финансирование и создание социального жилья – на то, чем долгие годы государство не занималось вообще. Необходимо также ускорить разработку законодательства, связанного с запуском нормального вторичного рынка ипотечных закладных. И пусть они будут дороже, чем на Западе – иначе мы не сможем привлечь в этот сектор деньги населения и международных консервативных финансовых институтов.
Оживление на рынке недвижимости начнется в первую очередь в столицах и городах, экономика которых диверсифицирована. По нашим предположениям, цены могут вернуться на прежний уровень не ранее 2010 года.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, президент агентства недвижимости «Савва»