Тенденция последнего времени – учащение случаев невыполнения обязательств по договорам и облигационным займам, приводящее к росту дел о банкротстве. В основную группу риска попали и застройщики: одни уже начали процедуру банкротства, другие готовятся активировать ее в ближайшее время. Первой ласточкой стало заявление о банкротстве девелопера «Макромир», принадлежавшего основателю «Пятерочки» и «Карусели» Андрею Рогачеву, поданное 1 апреля. К неудачному девелоперу присоединились «Моспромстройматериалы», входящие в строительный холдинг Олега Дерипаски «Главстрой». Следующим банкротом может стать один из крупнейших питерских застройщиков «Строймонтаж». Печальный список, скорее всего, продолжится.
По одну сторону медали оказываются банки и кредиторы – юридические лица, которым должен застройщик-банкрот. Конечно, негативный момент, но они, как правило, находят способы реструктуризации задолженности или получения оставшихся активов путем управления банкротством в нужном русле через «своих» арбитражных управляющих или заключения сделок с акционерами компаний перед началом процедуры банкротства. Другую сторону медали видят обычные граждане, оплатившие инвестиционные взносы за строительство квартир в жилых домах и так и не дождавшиеся завершения строительства. Что они могут получить в случае банк­ротства своего застройщика? Будут ли достроены жилые дома, и в какие сроки? Удастся ли получить в собственность проинвестированные квартиры?

Деньги вместо жилья. Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)» дольщики попадают в кредиторы последней, третьей очереди. То есть, получат выплаты после удовлетворения требований первых двух очередей, наряду с  банками и другими кредиторами. При этом нужно еще и доказать свои права на денежное требование в судебном порядке, что само по себе стоит дополнительных затрат.
Дольщики, чьи договоры были зарегистрированы в установленном законом № 214-ФЗ порядке, являются залогодержателями земельного участка, на котором осуществлялось строительство жилого дома и незавершенного строительством жилого дома (при условии государственной регистрации права собственности застройщика). В том же документе предусмотрено их право продать заложенное имущество и распределить полученные от этого деньги. Правда, на практике эта норма никогда не применялась, хотя действует с 2005 года, а основанием для продажи заложенного имущества может являться даже такое обычное явление для российского строительного рынка, как нарушение сроков завершения строительства на 6 месяцев.
Далее, в соответствии с изменениями в закон «О банкротстве», действующими с 1 января 2009 года, дольщики как залогодержатели земельного участка получают право реализовать его вне конкурсной массы, получив от 70% цены земельного участка, проданного на торгах. Проблема в том, что этой суммы в большинстве случаев не хватит даже на возврат ранее оплаченных сумм, не говоря уже о приобретении квартир, аналогичных проинвестированным.
Наконец, если использовалась схема с предварительным договором купли-продажи и одновременной покупкой векселей, то ситуация становится еще более безрадостной. Поскольку даже если дом был построен до начала банкротства, вероятность оформления квартир в собственность застройщика и их дальнейшая передача дольщику становятся весьма призрачными.
Получается, в результате банкротства застройщика дольщики, заключившие договоры по любой из использующихся правовых схем, в лучшем случае могут рассчитывать на получение всех или части проинвестированных средств, но не квартиры.

Грядущие поправки. В течение 2009 года наметились некоторые сдвиги в законодательстве, направленные на помощь дольщикам со стороны государства. В частности в северной столице был принят закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Санкт-Петербурга». Правда, в конечной редакции это скорее декларативный нормативный акт. Сомневаюсь, что он сможет защитить права дольщиков на практике.
Кроме того, Госдума приняла в первом чтении законопроект о внесении изменений в закон № 214-ФЗ. Согласно ключевой поправке, в случае продажи земельного участка, предназначенного для возведения жилья, или продажи незавершенного строительства, к покупателю объектов переходит обязанность закончить стройку и передать в собственность граждан квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Эти условия применяются и в случае заключения покупателем предварительного договора, а не договора долевого участия. Причем субъект РФ получит право на преимущественный выкуп такого имущества застройщика, находящегося в процессе банкротства.