«Финанс.» уже объяснял, что рост цен на московскую жилую недвижимость был обусловлен спекулятивным спросом на квартиры как на объект инвестирования. Сейчас на рынке, наверное, не осталось никого, кто бы верил, что в среднесрочной перспективе можно заработать на купле-продаже недвижимости, при этом мнение об «откате» цен распространено повсеместно. Наблюдатели лишь расходятся в прогнозах, насколько глубоким окажется их падение. «Ф.» проанализировал текущее соотношение стоимости квартир и арендных ставок и пришел к выводу, что двукратное падение - вполне вероятно.

По состоянию на 23 декабря средняя стоимость выставленной на продажу квартиры эконом-класса, расположенной в ЦАО (выборка - около 5 тыс. объектов), составила $530292, при средней цене квадратного метра $8186. Средняя цена квартиры в других районах Москвы (за исключением Зеленограда) - $323505 ($5463/кв.м). Выборка - более 40 тыс. объектов. Правда, риэлторы утверждают, что покупатели добиваются скидок от цены предложения в среднем в 5-10%, но эта поправка будет нивелирована в дальнейших расчетах.

В то же время средняя арендная ставка за квартиры в ЦАО составила $2006 в месяц (более 2,5 тыс. объектов), а за его пределами - $1146 в месяц (более 16,5 тыс. объектов).

Рассмотрим теперь гипотетический пример, когда человек, имеющий деньги на покупку квартиры, вместо этого кладет их на банковский депозит по ставке 9% годовых. Сейчас такие условия по долларовым вкладам - довольно средние даже для крупных банков, причем с дохода в этом размере еще и налоги не взимаются. Несложный расчет покажет, что для вклада размером с квартиру в центре процентный доход составит $3977 в месяц; для «не центра» этот доход будет равен $2426 в месяц. Доход от аренды в центре и других районах составит лишь 50,4% и 47,2% от указанных цифр соответственно.

Очевидно, что в нынешних условиях для рантье столичные квартиры не представляют интереса. Тем, кто нуждается в жилье и имеет деньги на его приобретение (а рассчитывать на ипотеку в ближайшее время не приходится), - тоже нет смысла покупать квартиру именно сейчас. Деньги, положенные на депозит, принесут процентный доход, которого с лихвой хватит на оплату аренды квартиры, да еще столько же останется. Вообще, состояние двукратной разницы между доходами от сдачи квартиры в аренду и процентами по банковскому вкладу никак нельзя назвать равновесным, поэтому 50-процентное снижение стоимости квартир «Ф.» рассматривает как некий ориентир.

Есть, однако, факторы, которые могут помешать осуществиться данному прогнозу. Это - недоверие россиян к банковской системе и деньгам как таковым. В этих условиях спрос на недвижимость может поддержать стремление людей сохранить свои сбережения, конвертировав их в квадратные метры.

Для анализа цен на рынке столичного жилья «Ф.» использует базы данных информационных сервисов WinNER и «Навигатор». Из любой выборки исключаются объекты стоимостью более $1 млн, очевидно неправдоподобные варианты, а также 10% самых дешевых и 10% самых дорогих квартир.