Сегодня цена предложения квартир эконом-класса на первичном рынке Петербурга составляет 70 тысяч рублей за кв. метр, а встречаются варианты и по 50–55 тысяч за кв. метр. С октября прошлого года цены на первичном рынке упали почти в полтора раза, с начала года – на 15%. И тенденция продолжается. Эксперты уверены в наличии реального и платежеспособного спроса, но сейчас этот спрос выжидает.

Ниже, и ниже. По расчетам чиновников Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли городского правительства себестоимость возведения кв. метра жилья в сентябре составляет в среднем 40,7 тысяч рублей. А еще весной квартиры на первичном рынке в рамках госзаказа приобретались меньше чем за 50 и даже 45 тысяч рублей за квадрат, причем с отделкой, оборудованием (сантехникой, плитами и т.д.) и с очень жесткими условиями контракта и санкциями за нарушение сроков и пр.

Обычным покупателям о таких ценах и условиях мечтать не приходится. Однако вышеназванные цифры демонстрируют, что у застройщиков еще есть резерв для снижения цен. По словам помощника президента Российской гильдии риэлторов Павла Созинова, никакие индикаторы не указывают на рост цен и плавное снижение сохранится до конца года. Сейчас оно составляет 0,5–1% в неделю.

С ним солидарен Михаил Возиянов, генеральный директор строительной компании «ЮИТ Лентек»: «По сравнению с осенью 2008 года цены предложения жилья упали на первичном рынке на 18%, а на вторичном рынке на 20%. Мы ожидаем снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию в связи с экономическим кризисом, но не считаем это критичным. К концу года велика вероятность уменьшения объема предложения, так как многие проекты, которые должны были выйти в продажу в 2009 году, не запущены в стройку. Объем продаж на первичном рынке жилья стабилизировался на низком уровне», – уверен Михаил Возиянов.

По мнению Ирины Забродиной, директора центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс», исходя из сегодняшних тенденций нельзя говорить ни о повышении, ни о снижении стоимости квартир: «Думаю, цены будут стоять на сегодняшнем уровне. Есть вялый спрос, который тянет за собой активность рынка. Безусловно, будет расслоение рынка – стоимость элитных квартир не снижается. А вот падение цен на типовые квартиры вполне возможно, если те, кто покупал их как объект инвестирования, будут «сбрасывать».

В агентстве недвижимости «Бекар» не исключают небольшой (до 2,5–5%) рост цен до конца года. По его прогнозам, до февраля 2010 года рынок будет стабилен, после чего произойдет сезонный спад активности (не более, чем на 1%), а с марта – плавный рост. «Спрос на первичную недвижимость в разы ниже, чем до кризиса, так как сейчас очень велико недоверие к финансовому положению застройщика, – поясняет Леонид Сандалов, заместитель директора агентства. – Ясно, что в этом году будет введено в 1,5 раза меньше жилых площадей, чем в прошлом году».

Совсем по-другому думают в управляющей компании «Арсагера»: в будущем году 55-метровая квартира в Санкт-Петербурге будет стоить 5,9 млн рублей (107 тыс. рублей за кв. метр), а в 2011 – 7,7 млн (140 тыс. за кв. метр, двукратный рост). Эти расчеты стоятся на двух аргументах: неудовлетворенный спрос и повышение платежеспособности населения. В России приходится 21,5 кв. метров жилья на человека, тогда как в Европе – 40, а в США 70 кв. метров.

А к утверждениям «Арсагеры» о резком росте доходов россиян стоит отнестись скептически. Деньги на покупку квартир должны появиться благодаря открытию в Санкт-Петербурге автозаводов, строительству «Охта центра», Западного скоростного диаметра, Орловского тоннеля, «Морского фасада» и т.д. Только аналитики «забывают», что уже запущенные конвейеры Toyota, GM и Ford зачастую простаивают, а реализация других «гиперпроектов» либо туманна, либо вряд ли приведет к увеличению доходов существенной доли петербуржцев. В конце 2008 года аналитики «Арсагеры» уже заявляли, что цена метра в этом году достигнет в среднем 128 тыс. рублей! Ошиблись. Всего лишь вдвое.

Грязные сделки. По словам Павла Созинова, вторичный рынок в значительном объеме пополнился квартирами с первичного. Это позволяет поддерживать более высокую цену – 80–85 тысяч рублей за кв. метр в типовых квартирах.
Одно из существенных преимуществ «вторички» – надежность. Сегодня гарантировать сохранность вложенных в строящиеся жилье средств не может никто – застройщики объявляют о несостоятельности, а нарушение сроков сдачи стало нормальным явлением.

Действующий уже четыре года федеральный закон, регулирующий долевое строительство (№ 214-ФЗ), выполняют, по мнению экспертов, только 10–15% застройщиков. Все остальные работают по различным «серым» схемам, чаще всего – заключая предварительные договора купли-продажи. Юристы, в том числе надзорных органов, сомневаются в их законности: «Предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем при оплате стоимости приобретаемой квартиры ничтожен, поскольку является притворной сделкой», – заключила Елена Бухарина, начальник отдела городской прокуратуры, проанализировав один из таких договоров. Схожей позиции придерживаются и в Роспотребнадзоре.

«Однородной судебной практики пока не сложилось, – констатирует партнер юридической компании Pen&Paper Вероника Князькова. – То, что строительный рынок по-прежнему продолжает заключать предварительные договоры купли-продажи квартир, а суды только-только начали квалифицировать такие сделки как притворные, свидетельствует о неурегулированности данного вопроса на государственном уровне».

Начальник юридического отдела группы компаний «Консалтум» Светлана Кузнецова предлагает еще один довод, который могут использовать пострадавшие дольщики: «В предварительном договоре должна быть прописана в том числе площадь квартиры. Однако точно метраж можно установить достоверно только по окончании строительства. Поскольку определить предмет договора невозможно, судом такой договор может быть признан недействительным. В этом случае застройщик обязан вернуть покупателю уплаченные денежные средства», – заключает юрист.

Однако нечистоплотность большинства застройщиков, которая уже обернулась проблемами для тысяч дольщиков, не пугает не только потенциальных покупателей квартир, но и банки, выдающие кредиты. Например, начальник отдела ипотечного кредитования Северо-Западного филиала Росбанка Андрей Александров признался, что 90% застройщиков, на покупку возводимых квартир которыми выдавались кредиты до кризиса, не применяли 214-ФЗ: «Мы работали со всеми крупными застройщиками города и исходили из реалий рынка. Хотя, конечно, предусмотренная этим законом схема более прозрачна».
Иная позиция у Сбербанка: по словам Сергея Корешкова, заместителя директора управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка, он не кредитует и не кредитовал сделки, заключенные в обход закона 214-ФЗ.

Хотя банкиров понять можно – они ничем особо не рискуют. Заемщиком выступает физическое лицо, которое всем своим имуществом отвечает и должно вернуть кредит даже в случае краха строительной компании. Подобные инциденты уже есть: один из банков аккредитовал объект, возводимый малоизвестным ООО «Торговый дом «Бриг». Компания исчезла вместе с деньгами дольщиков, а банк предъявил им иски о взыскании остатка по кредиту.

Теоретически финансовые риски участники долевого строительства могут застраховать. Дольщик получит возмещение в случае банкротства застройщика, разрушения возводимой конструкции дома, двойной продажи его квартиры. Тариф не очень высокий – в среднем 2%. Но, во-первых, перед оформлением полиса страховщик проверяет объект и при сомнениях в надежности строительной компании отказывается от страхования. Во-вторых, страховые компании ужесточили подход к оценке рисков. Например, не страхуют от нарушения сроков сдачи дома – эти случаи стали повсеместными. В-третьих, никакие предварительные договора купли-продажи и иные «обходы» закона 214-ФЗ застраховать нельзя: «Они не соответствует законодательству», – констатировала Татьяна Чачанова, начальник управления страхования имущества петербургского филиала «Спасских ворот».

Схема

Восемь минус два

Альтернатива ипотечному кредитованию – вступление в жилищные накопительные кооперативы (ЖНК).
В Санкт-Петербурге их было восемь. Было, так как два («Новосел» и «Наш дом») уже исчезли вместе с деньгами пайщиков.
По словам помощника руководителя регионального отделения ФСФР Менке Конеева, поиском их директоров уже занимаются правоохранительные органы.
Несмотря на такую высокую «смертность», Галина Микк, возглавляющая ЖНК «Элитный», уверена в надежности и перспективности такой формы, удобной для желающих приобрести жилье. Все решают пайщики, они же нанимают директора, вправе его контролировать, утверждают сметы и т.д. «Есть паевой фонд, который может расходоваться только на покупку жилья, – рассказывает Галина Микк. – Кооператив добавляет 50% от стоимости покупаемой квартиры. Квартиры регистрируется на ЖНК – пайщик может в нем жить, но собственником он станет только после того, как выплатит свой пай.
Удорожание жилья за десять лет, включая все расходы, составляет 40%, что несоизмеримо с ипотекой. У ЖНК большое будущее, если правительство разрешит нам использовать субсидии, военные сертификаты и т.д. Как военный на сертификат в 2,3 млн рублей может купить в Санкт-Петербурге 73 метра? Через ЖНК можно было бы ему помочь, но мы работаем только с «живыми деньгами», – говорит директор кооператива.
Банки, по ее словам, не дают кредиты, так как у них «нет опыта с ЖНК». Откуда же у кооперативов тогда кредитные ресурсы? По словам Галины Микк, деньги на покупку квартиры одному пайщику добавляются за счет «общего кошелька» – накоплений всех пайщиков, в том числе новых членов. Если же кооператив не расширяется, то покупка новых квартир тормозится, а счастливые обладатели (точнее, пользователи) жилья должны будут отдавать долг тем пайщикам, которые еще не накопили нужной суммы (об инвестировании второй половинки можно будет забыть).
Эту схему Галина Микк называет «кругом», хотя она больше напоминает совсем иную финансово-геометрическую фигуру. Чем, кроме формальных ограничений и честного слова руководителя ЖНК, защищены пайщики? Кто мешает директору перевести средства и исчезнуть, как это сделали руководители уже двух кооперативов? Чем обеспечиваются права пайщиков? Галина Микк не смогла ответить на эти вопросы.

Рейтинг регионов: кто пострадал от кризиса сильнее:
finansmag.ru/94962

По обеспеченности квадратными метрами мы уступаем и Восточной Европе, и даже Китаю:
finansmag.ru/95000

Ипотека жива. Банкиры начинают понемногу снижать ставки:
finansmag.ru/94968